房屋中介未能促成交易，应否收费？

房屋中介未能促成房屋交易行为的，是否应当收费？现实生活中，大部分人买卖二手房都会选择房屋中介公司，签订中介合同，房屋中介公司会收取一定中介费用，但如果签订合同后，买卖行为未完成委托人是否应缴纳中介费用呢？

    居间合同中居间人（也称为中介人）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬且由居间人自负居间活动的费用，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

首先，从居间合同的法律特征分析。根据《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。《合同法》第426条规定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。由此我们得知，居间人取得佣金必须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付佣金的义务。

其次，从格式条款的内涵进行分析。根据《合同法》第39条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。一般中介公司会提供格式合同。

再次，从格式条款的效力分析。根据《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

最后，从居间人的权利救济分析。根据《合同法》第427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬不是一个概念。现实生活中很多房屋中介虽然与服务者签订了服务协议但，往往只是向服务者提供了看房服务，后因价格或其他原因未能促成买卖双方达成最终的买卖协议。

因此，居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但因合同未促成，仍不能请求支付佣金，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等。