买卖小产权房  买卖合同无效

2012-08-27 11:24搜房网

天津一市民通过中介买了一套二手房，在得知该二手房为小产权房，根本不允许买卖时，市民将卖房人和中介公司一并推上了被告席。一审法院审理后，认定房屋买卖合同无效，被告应当返还房屋定金及中介费用。

日前，李某在本市一家房屋中介公司登记出卖房屋的信息。当时中介公司的工作人员已经知道房屋产权的性质是小产权。市民孙萍（化名）得知这一信息后，在去年9月22日，与卖方王大山就其坐落于河西区黑牛城道的一套房屋签订了房屋买卖合同。孙萍依约向王大山交纳了1万元定金，买卖双方还分别向中介公司交纳中介服务费4000元。

但是，就在合同签订准备履行时，孙萍才知道这套房屋使用的是农民集体所有的土地，也就是通常所说的小产权房，根本不允许买卖。

于是孙萍立即找到中介公司，要求对方通知王大山退还定金，但是王大山却只退还了4000元。于是，孙萍将王大山和中介公司一并告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效，王大山退还剩余定金6000元，中介公司连带返还所缴纳的信息服务费4000元，并由被告承担她因解除与中德住房储蓄银行签订的储蓄合同所缴纳的2000元服务费损失。

对于孙萍的要求，王大山表示，当时孙萍去看房时，他已告知房子是大队产，属于小产权。签合同交定金时，他再次告诉孙萍房屋是大队产，不能贷款，孙萍当时也没有异议，还交纳了定金，所以不同意返还6000元。

一审法院认为，孙萍和王大山的房屋买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，因此二人的房屋买卖是无效的。而中介公司在明知王大山的房屋产权性质是农村集体所有，房屋买卖仅限大队内部人员的情况下，仍然进行中介服务，违反了天津

市房地产市场管理规定中关于房地产中介应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则，所以中介行为无效。

据此，法院判决王大山退还孙萍剩余的6000元定金；中介公司返还中介费4000元。另外孙萍要求被告赔偿她因解除与中德住房储蓄银行签订的储蓄合同所缴纳的2000元服务费，由于这个损失与此次房屋买卖有因果关系，所以王大山和中介公司应承担相应责任，但是考虑到孙萍在房屋买卖中也存在过错，所以应自行承担600元的损失，其余1400元损失由王大山和中介公司各承担一半。

中国政府网于今年1月8日公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。通知强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

名词解释：什么是小产权房

所谓小产权房就是泛指那些地处城郊、实际是乡镇乃至村委会在集体土地上开发、没有国家产权证的“集体房”。这类房屋不用缴纳土地出让金和其他税费，也不能办理土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予备案，换言之，这样的小产权房子是国家不认可的，购买此类房屋的权益也不会受国家法律保护。它的竞争优势在于它那大大低于同类房产的价格。