深圳民事律师：商品房按揭纠纷_

原告：洪某，男，1968年8月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区城关镇苏庄小区7号楼5单元××号
    委托律师：陈卫平，北京市安博律师事务所律师电话：13146576492
    被告：北京成功房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳北路15号。
    法定代表人：江某，该公司总经理
    委托代理人：刘某，北京市××律师事务所律师
    原告洪某与被告北京成功房地产开发有限公司（以下简称“成功公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李懂独任审判，公开开庭进行了审理。原告洪某委托代理律师陈卫平、贾永平，被告成功公司委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    原告洪某诉称，2007年9月26日，我与被告签订商品房预售合同，该合同约定采取贷款方式付款，我在签订合同当日支付总价款的40%，余款向银行申请贷款。合同签订后，我依约向被告支付了房屋总价款40%的首付款共2,902,706元。依据双方合同约定，应由被告向我送达办理按揭手续的书面通知，但被告从未向我送达办理按揭手续的书面通知。其原因在于中国人民银行及中国银行业监督委员会于2007年9月27日发布了通知，明确规定商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%。若按照合同约定的40%支付首付款，无法办理银行按揭手续，合同目的将无法实现；如果要求原告按照50%以上比例支付首付款，在发生严重金融危机的今天，我亦无力承担这笔超出合同约定的高额费用。现在诉至法院，要求解除我与被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号：Z537023、Z538911、Z537045、Z538907）;要求被告返还我购房款2,902,706、支付利息431,487元，并由被告承担费用。
    被告成功公司辩称，原告所述发生金融危机无力支付费用的理由无法成立，作为按揭贷款的义务人，有义务按照银行的规定对银行利率的调整承担相应义务，有义务按照银行的规定对银行利率的调整承担相应义务，不能以银行的贷款政策发生变化为由退房。原告诉状中援引的法律规定属于使用法律错误，该条款与原告所述情况不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
    经审理查明，2007年9月26日，洪某与成功公司签订《北京市商品房预售合同》（编号：Z537023）双方约定：洪某购买北京市宣武区广内大街××号××大厦9层A901、A1004、A1503、A1601号办公用房。在该合同附件五中双方约定：洪某采取贷款方式付款，洪某在签订合同当日支付购房总价款的40%，合计2,902,706元，余款向银行申请贷款。在该合同的附件九中载明：“买受人已经于本协议签定前了解银行发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要支付的全部费用及提供的资料）。买受人应当于出卖人向其送达办理按揭手续的书面通知之日起5日内，向银行指定的律师事务所提交办理贷款所需要的全部资料和费用，并向开发商提供办理合同预售预购登记所需的资料和费用。如银行贷款未获得批准和银行未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应在收到银行通知后七日内与出卖人另行协商付款方式，协商不成，出卖人有权解除该合同并按约定处理。”同月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中要求：“商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年。”同年12月6 日，成功公司为洪某开具了首付款647898元的发票。现洪某诉至法院，并按一年期贷款利率支付自2007年9月28日至2009年2月19日的利息。成功公司则不同意洪某的诉讼请求。
    上述事实，有商品房预售合同、发票、及本案庭审笔录在案佐证。
    本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。洪某与成功公司签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在洪某与成功公司签订预售合同及附件的次日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了通知，要求商业用房购房贷款首付款的比例不得低于50%。在此情形下，洪某按照其与成功公司在商品房预售合同及附件中的约定40%的首付款比例，显然已无法与任何商业银行办理按揭贷款手续。由于此情况的出现不能归责于洪某和成功公司，故洪某现要求解除合同并要求成功公司返还购房款、支付利息的请求正当，本院予以支持。但因本案中洪某与成功均无过错，洪某所付购房首付款产生的损失应为存款利息的损失，故对成功公司应支付洪某购房首付款的利息，本院确定为中国人民银行同期存款利率作为计算标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十三之规定，判决如下：
    解除洪某与北京成功房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Z537023、Z538911、Z537045、Z538907）。
    自本判决生效之日起三十日内，北京成功房地产开发有限公司返还洪某本区广内大街××号××大厦9层A901、A1004、A1503、A1601号房屋的购房首付款二百九十万二千九百零六元，并支付二OO七年十二月六日至二OO九年一月十九日的利息十二万七千零四十五元零三分。
    如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费一万五千零五元，由洪某负担五百七十一元（已交纳）；由北京成功房地产开发有限公司负担一万四千四百三十四元，自本判决生效之日起七日内交纳。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉案件的受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如上诉期满之日起七日内未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

                                  代理审判员：李懂
                                  二OO九年四月二十日
                                  书  记  员：毛锦