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深圳律师提示农村宅基地房屋买卖合同无效
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作者:北京市中级人民法院  来源:网络  阅读:
北京市中级人民法

农村宅基地房屋买卖纠纷判决书

民事判决书
                                            (2009)二中民终字第02025号
上诉人(原审被告、反诉原告)白××,男,×年×月×日出生,汉族,北京市朝阳区×村农民,住北京市朝阳区×村×号。
委托代理人杨飞,男,1980年3月19日出生,北京律政德法律顾问有限公司主任,住北京市朝阳区酒仙桥130号。
被上诉人(原审原告、反诉被告)王××,男,×年×月×日出生,汉族,北京市××公司职工,住北京市朝阳区××村。
委托代理人邬锦梅,北京盈科律师事务所律师
上诉人白××因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京朝阳区人民法院(2008)朝民初字第07418号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
2008年1月,王××起诉白××原审法院称:1997年1月16日,我与白××签定《房屋出售协议书》,购买白××位于北京市朝阳区×乡×村×号房屋八间及院落。白××承诺为我办理承诺为我办理过户及过户迁入手续,白××承担相应费用;房屋总价为十万元,我先行支付九万元,待白××办理完毕一切手续后,再支付另外的一万元。该协议签署还取得了村委会的认可。我在支付了九万元购房款后,多次催促白××办理相关手续。1997年1月20日我对原有房屋进行了翻新及装修,还在院落内新建了一间房屋,并安装了上、下水、暖气等生活设施。2007年12月,白××起诉要求确认上述协议无效,并要求我返还房屋。2008年1月11日,法院判决确认了房屋买卖协议无效,并判决我将涉诉房屋腾空交还白××等。由于房屋价格原因及白××的不诚信,导致我无力再行购房。为此,我诉至法院,要求白××赔偿我区位补偿价损失、装修损失、无因管理损失等共计七十万元。
白××辩称:我与王××于1997年1月16日签订的协议原本无效。王××自1997年1月开始管理此房屋,并将该房屋一直用于出租,至今已有十一年。王××主张对房屋进行翻建的情况我并不清楚。因此我不同意王××的诉讼请求,并反诉要求王××返还我1997年1月16日至2008年3月31日期间房租二十一万一千二百元。
针对白××的反诉王××辩称:坚持我的诉讼意见,不同意其反诉要求。
原审法院经审理认为:因无效合同取得的财产,应当予以返还;不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应损失。本案中,王××与白××所签房屋买卖协议已经我院认定无效,对此白××应当承担主要责任。就王××对房屋的扩建及添附部分,白××应当折价补偿。因双方签订的无效合同确会为王××造成一定经济损失,白××对此亦应当进行赔偿。具体数额由法院酌情判处。王××主张的无因管理损失等没有依据,法院不予支持。因王××与白××对于王××在使用涉诉房屋受益的具体数额均未提交证据,对此法院亦酌情处理。据此判决:一、白××于判决生效后十日补偿王××房屋扩建、添附折价款并赔偿王××经济损失共计人民币二十八万五千元。二、王××于判决生效后十日内给付白××收益款人民币五千元。三、驳回王××其他诉讼请求。四、驳回白××其他反诉请求。
判决后,白××不服并上诉志本院,以原审法院认定事实不清为由,要求撤销原审判决,依法驳回王××的诉讼请求。王××同意原判决。
经审理查明:1997年1月16日,王××与白××签定《房屋出售协议书》。白××将其位于北京市朝阳区×乡×村×号院内房屋以十万元的价格出售给王××。王××先支付房款九万元,剩余一万元双方在房屋过户手续办理完毕后交付。协议签订后,王××向白××支付放款九万元,白××将房屋交付给了王××。2007年白××以王××系非农业户口、不得取得宅基的使用权为由,起诉至原审法院,要求确认双方签订的协议无效。原审法院判决确认王××、白××签订的《房屋出售协议书》无效,王××将购买的房屋腾空后交还给白××,白××返还王××房款九万元。该判决已生效。王××与白××因赔偿损失等再次发生诉争后,原审法院在审理中,委托北京首佳房地产评估有限公司就涉诉房屋进行了评估,结论为:涉诉房屋的拆迁补偿价铬总额为540855元,其中区位补偿价为432840元;涉诉房屋价格为60947元,王××与白××确认确认王××自建房屋11.78平方米、房屋价值2924元。附属价值物为31430元、装修价值为15638元,双方确认暖气、电表、上水、水池、棚子、铁栅栏门、防盗门、狗窝、灯泡、吊顶、隔断、暖气罩、水磨石地面、院墙等部分中王××投入20954.05元。王××另表示其为房屋做下水设施支出418元,但对此没有提交相应证据。
以上事实,有(2008)朝民初字第02787号民事判决书、《房地产估价咨询报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:因无效合同取得的财产,应当予以返还;不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应损失。本案中,王××与白××所签房屋买卖协议已被生效的判决确认为无效,对造成协议无效双方均有一定责任。双方所签协议被确认为无效的原因系违反了法律、法规的相关规定。但从协议签订的时间及内容上,应当说是双方当事人当时的真实意思表示,且双方在协议签订后,已依协议确定的内容各自履行了相关义务。从双方买卖关系上看,此后白××的反悔,应当说是一种违反诚信的行为。由此给相对方造成的经济损失,应予适当赔偿。原审法院依据评估结果判决由白××给付王××房屋扩建、添附折价并赔偿一定数额的经济损失并无不妥,本院对此予以维持。王××过高的请求及白××的反诉请求,均缺乏依据,本院对此均不予支持。白××上诉要求撤销原审法院判决的请求,理由不充分,本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判
评估费2704元,由王××负担1000元(已缴纳),由白××负担1704元(于本判决生效后七日内交至原审法院)
一审案件受理费5400元,由王××负担3200元(已缴纳),由白××负担2200元(于本判决生效后七日内交至原审法院);反诉费2234元,由白××负担2000元(已缴纳),由王××负担234元(于本判决生效后七日内交至原审法院)。二审案件受理费10800元,由白××负担(已缴纳)
本判决为终审判决。
审  判  长  肖蓉蓉
审  判  员  张振越
代理审判员  付  辉
二零零九年四月三日
                            书  记  员
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