深圳律师：买小产权房被判合同无效_

黄圃市民梁先生一家四口现在不得不住在不足20平方米的自建铁棚中，而几天之前，他和妻儿还住在一间2003年买下的建筑面积约为140平方米的两层半楼房里。截至2006年，原房东一直拒绝办理房子的过户手续，梁先生本想通过一纸诉讼争取自己的合法权利，没想到3年官司纠纷的结果是：由于双方不属本村村民，先前签订的小产权房转让合同无效。随着原房东提出要回房子，梁先生一家不得不离“家”出走。
    ■事件回放
    房子买下原房东“不愿过户房”
    梁先生于2003年买下一栋房子。这间建筑占地面积50平方米、属两层半的楼房，起建筑面积约140平方米，在进门的右手边是面积约为20平方米的厨房和冲凉房。“卖家是我的小学老师冼先生，信得过。”
    双方签订了一份《转让房屋协议书》后，梁先生一次性支付了4万多元转让款给冼先生。在拿到冼先生交给他的房屋集体土地建设用地使用证后，于当年12月搬进该房子居住。
    “此后，我多次请冼先生协助办理土地使用权变更手续，但对方一直以卖给我50平方米占地面积的房屋，厨房、冲凉房不在买卖范围内为由拒绝协助。”梁先生的说法，得到了冼先生的默认。
    由于私下无法解决土地使用证过户手续，梁先生只好将冼先生诉至法院，结果法院以“双方签订的房屋买卖协议无效”判梁先生败诉。
    ■案件解读
    房屋买卖协议为何无效？原来双方当事人属不同集体土地村民
    法官为什么判双方签订的《转让房屋协议书》无效？
    记者了解到，双方买卖的房屋是冼先生于1991年在其使用的174平方米宅基地上所建，当时没有办理报建手续，没有产权证，属于小产权房范畴。根据该村委会向法院出具的证明：（房屋）土地不属该村所有，而属村各小组所有。
    目前，我国农村土地集体所有权分乡级、村级以及村小组所有这三级。根据有关规定：“村民将依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。”而对于“本村村民”，有关规定理解为同属相关集体土地的村民。虽然梁先生和冼先生同是黄圃镇某个村的村民，但一个在第19村民小组，另外一个在第21村民小组。由于双方属于“不同集体土地的村民”不是“本村村民”，因此转让合同是无效的。
    ■最新进展
    买方已搬出所购房屋
    转让合同被判无效后，双方再次产生返还财产的纠纷，导致民警出面协调。随着市中级人民法院工作人员的深入调解，双方终达成协议：梁先生于1月15日前搬离该房子，并归还房屋土地使用权证给冼先生；而冼先生则返还购房款4.18万元及装修费5000元给梁先生。
    记者和双方当事人联系时，得知梁先生已搬离该房子，而冼先生已将款项交至法院暂存款账号。冼先生表示，双方在买卖过程中不懂小产权房的买卖知识，也是酿造悲剧的原因之一。