抵押权的设立和终止

抵押权依抵押行为而设立。抵押行为是当事人(主债权人和主债务人或第三人)以意思表示设定抵押权的双方民事行为，其具体表现形式为抵押合同。根据我国物权法的规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。下面深圳经济律师详细介绍抵押权的设立及抵押权的终止有哪些规定及相关法律法规。

　　抵押权的设立

　　(一)抵押合同的内容

　　当事人签订的抵押合同一般应当包括以下内容：

　　(1)被担保的主债权的种类和数额。

　　(2)债务人履行债务的期限。

　　(3)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权权属。

　　(4)抵押担保的范围。抵押权所担保的范围包括原债权及利息、抵押权实现费用、违约金和损害赔偿金。对于抵押担保的范围，当事人可以有特别约定。

　　(5)当事人认为需要约定的其他事项。

　　抵押合同不完全具备上述内容时，当事人可以补正。对抵押合同的补正，亦必须符合法律要求的登记或其他形式要件方为有效。但是，抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或依法推定的，抵押不成立。

　　当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。抵押合同中有上述约定内容的无效，但该内容的无效不影响抵押合同其他部分的效力。

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，该抵押应为有效。另外，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共同共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

　　债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债权人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或部分财产抵押给了该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求法院撤销该抵押行为。

　　(二)抵押登记

　　由于抵押权的设立，其法律效果不仅直接涉及抵押人和抵押权人，而且还及于抵押人的一般债权人和其他与抵押物有利害关系的人。因此，法律对抵押权的设立，要求具备严格的形式要件：

　　1.必须办理抵押物登记的财产。根据物权法的规定，下述财产的抵押，应当办理抵押物登记，抵押权自登记时发生效力：

　　(1)建筑物和其他土地附着物；

　　(2)建设用地使用权；

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；

　　(4)正在建造的建筑物。

　　上述登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

　　当事人在同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

　　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

　　抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　2.自愿办理抵押物登记的财产。当事人以上述之外的其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。这一类的抵押物种类包括：

　　(1)生产设备、原材料、半成品、产品；

　　(2)交通工具；

　　(3)正在建造的船舶、航空器；

　　(4)企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将来的生产设备、原材料、半成品和产品等动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权亦自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。但是，办理登记，仍不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　当事人办理抵押物登记，应当向登记部门提交主合同和抵押合同以及抵押物所有权或使用权证书等文件或其复印件。

　　登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

　　(三)抵押权的标的

　　抵押权的标的，习惯上称为抵押物。它是指债务人或第三人提供担保的财产。下列财产可以作为抵押物：

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，该抵押应为有效。以法定程序确定为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。另外，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。但在此种情况下当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

　　(2)机器、交通运输工具和其他财产。

　　(3)建设用地使用权。

　　(4)正在建造的建筑物、船舶、航空器，。

　　(5)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　(6)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。例如，当事人以农作物进行抵押。此时需注意的是，当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

　　对于上述财产，抵押人既可以将其中的一项财产单独抵押，也可以将几项财产一并抵押。在将几项财产一并抵押时，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。

　　经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现在的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。此种抵押的抵押财产自下列情形之一发生时确定：(1)债务履行期届满，债权未实现；(2)抵押人被宣告破产或者被撤销；(3)当事人约定的实现抵押权的情形；(4)严重影响债权实现的其他情形。但这种抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　抵押权所担保的债权超出其抵押物的价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。

　　根据法律规定，下列财产不得抵押：

　　(1)土地所有权；

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　(4)所有权、使用权不明或有争议的财产；

　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产；

　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　(四)抵押权的范围

　　1.抵押权所担保的债权的范围。

　　抵押权所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。

　　主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权；主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

　　在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款低于抵押权设定时约定的价值的，应当按抵押物实现的价值进行清偿；不足清偿的剩余部分由债务人清偿。

　　在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的按照实现抵押权的费用、主债权的利息、主债权顺序清偿。

　　2.抵押物的范围。

　　抵押权的效力及于抵押物的全部。主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或转让后的抵押物行使抵押权。

　　抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

　　抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

　　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息应当先充抵收取孳息的费用

　　抵押权的终止

　　出现下列情况之一的，抵押权即终止其效力：

　　1.主债权消灭。抵押权为担保主债权而存在。如果主债权因清偿、抵销、免除等原因消灭时，抵押权应当随之消灭。

　　2.抵押物灭失。抵押权因抵押物灭失而消灭；但因抵押物灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　3.抵押权实行。抵押权人对于抵押物已经实行其抵押权，无论其债权是否得到全部清偿，抵押权都归于消灭。