房屋拆迁安置与补偿指引

当前，在我国房屋拆迁安置与补偿实践中，拆迁方一般拥有专业队伍，撑握国家法律、行政法规、地方性相关法规和政策的信息优势，且有的拆迁项目，拆迁方往往与地方相关政府部门结成利益共同体，相互配合进行操作，企图达到最大限度地减少对被拆迁一方经济补偿额度之目的。

反观被拆迁一方则多为自然人，对绝大多数被拆迁人来说：一生也可能只能遇到这一次房屋拆迁，一般不撑握国家及地方相关拆迁的法律、法规知识和相关的政策规定，且我国有关房屋拆迁安置与补偿的计算标准，并不是规定在国家的一部法律、行政法规，或一项政策规定中。而是散见于《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国国土资源法》、《城市房屋拆迁管理条例》、地方省、市政府出台的本区域《房屋拆迁管理办法》、地方省、市政府出台的本区域《棚户区改造拆迁补偿管理办法》等法律、行政法规和地方性法规及地方性政策中。要根据具体情况，准确计算出被拆迁房屋的安置与补偿经济标准，要求一般非法律专业人士能做到这一点是简直就是强人所难!

　　从以上分析可以看出：在房屋拆迁实践中，拆迁一方较之被拆迁一方，明显处于优势地位!有的拆迁方往往利用对被拆迁方的这种优势，对被拆迁一方采取恐吓、胁迫、欺骗的手段，骗取被拆迁方签订房屋拆迁补偿协议。有的拆迁方甚至在签订拆迁补偿协议时，故意将被拆迁方应得的补偿款，写成别的名目。一但拆迁方达到拆迁目的，反而又对被拆迁方进行起诉，以被拆迁方获取不当得利为由，要求被拆迁方返还部分已领取的补偿款，以求达到最低额度补偿被拆迁方的目的。由于这种条款是拆迁方精心设计的，实际中法院一般会判决支持拆迁方的诉讼请求，使被拆迁方受到第二次伤害。

　　但针对这种情况，被拆迁一方也并不是一定就束手无策，而是应积极寻求法律专业人士的帮助，而且一定要找房地产专业律师，以求公平合理的解决拆迁补偿争议。

　　实践中房屋拆迁安置与补偿，被拆迁方应主要撑握下列各种不同情况的补偿计算方法：

　　一、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　二、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当考虑租赁人的利益不致受损。

　　三、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

　　四、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　　五、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　六、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

　　七、拆迁被拆迁人购买或者建造的享有国家或者单位补贴的房屋，拆迁人按照有关各方的投资比例分别给予补偿。

　　八、被拆迁的住宅房屋属于直管房屋或者单位自管公房的(包括非成套房)，拆迁人应当根据不同情况，对房屋承租人迸行不同的补偿、安置。

　　九、拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，依照有关法律、法规的规定办理。

　　十、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

　　十一、被拆迁房屋内的电话、有线电视、煤气、互联网等配套设施、设备的迁移费或者初装费。由拆迁人支付给被拆迁人或者房屋承租人。

　　十二、被拆迁房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证标明为准;未标明的，以房屋所有权权属登记为准;房屋所有权权属登记未明确的，可以向有关的鉴定机构申请鉴定，鉴定费用由拆迁人承担。

　　十三、拆迁农民住房的，其中土地补偿金归村集体所有，其处理方式可以分配给全体村民，也可以用于村办企业。

　　十四、在各地的棚户区改造中实行的房屋拆迁，其补偿标准按当地政府的相关规定来补偿。

　　十五、拆迁人对生活特别困难，又无力自行解决住房的被拆迁人必须妥善安置。具体标准和办法由当地人民政府制定。

　　十六、房屋拆迁不得因建设项目的不同，对被拆迁人实行不同的补偿

　　十七、货币补偿金额以当地人民政府公布的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素确定。

　　十八、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的被拆迁房屋的价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　拆迁补偿安置协议示范文本原则上应由省建设行政主管部门统一印制，但其内容，根据具体情况可做适当调整。