上诉人长兴滨海房地产开发有限公司与被上诉人邢立新商品房买卖合同纠纷判决书_

                          民事判决书
　　                                   （2009）浙湖民终字第202号
　　
　　上诉人（原审原告）长兴滨海房地产开发有限公司。
　　法定代表人莫妙海，董事长。
　　委托代理人程勇，浙江东方绿洲律师事务所律师。
　　委托代理人王强，浙江东方绿洲律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）邢立新。
　　委托代理人汤小民，浙江百易律师事务所律师。
　　上诉人长兴滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房产公司）与被上诉人邢立新商品房买卖合同纠纷一案，长兴县人民法院于2009年2月25日作出（2008）长泗民一初字第142号民事判决，上诉人滨海房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，两次组织当事人进行了调查。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明：2006年6月3日，滨海房产公司与邢立新签订浙商合湖字037576号《商品房买卖合同》一份，约定邢立新向滨海房产公司购买水木花都秀水苑5号楼104室房屋一套，总价款1019210元，邢立新首付房款409210元，余款61万元向中国工商银行长兴县支行按揭贷款。合同签订后，邢立新向滨海房产公司支付了首付款，并办理了61万元银行按揭贷款。滨海房产公司为邢立新办理了房屋所有权证、土地证和契证。后因该房屋存在质量问题，滨海房产公司与邢立新于2007年6月22日签订《补偿协议》一份，该协议约定双方解除2006年6月3日签订的浙商合湖字037576号《商品房买卖合同》，滨海房产公司同意邢立新将水木花都秀水苑5号楼104室调换到水木花都秀水苑5号楼105室；因换房引起的面积差计12.16平方米，按照3811元/平方米计算，共计46341.76元，由邢立新支付给滨海房产公司；滨海房产公司一次性补偿邢立新101921元，另补偿邢立新装修等费用损失46341.76元。在该《补偿协议》中双方还约定“自本协议签订之日起，双方所有涉及水木花都商品房买卖纠纷事宜一次性解决。”《补偿协议》签订后，滨海房产公司按协议支付给邢立新违约金101921元，并于2007年11月16日向邢立新开具了105房首付购房款46342元收据一份，冲抵了邢立新应支付给滨海房产公司的房屋面积补差款46341.76元。此外，2007年7月10日，邢立新在中国工商银行长兴县支行的还贷账户信息上反映，当天该账户上发生借贷业务三笔，具体是：续存（贷）637653.49元、个贷（借）590445.27元，个贷（借）1430.35元。截止2007年7月10日，邢立新的实际还贷余额本金为590445.27元，累计已还利息26223.14元，当月应付贷款利息1430.35元，贷款利息合计27653.49元。2007年7月11日，邢立新向滨海房产公司交还了水木花都秀水苑5号楼104室的房屋所有权证、土地证和契证。
　　随后，2007年10月16日，滨海房产公司、邢立新就水木花都秀水苑5号楼105室重新签订《商品房买卖合同》一份，约定邢立新支付滨海房产公司购房款合计1065552元，邢立新于2007年10月16日首付款455552元，余款61万元由邢立新在2007年10月16日前办理完成贷款手续，并于2007年10月30日前贷款资金到账。
　　原审法院经审理认为:本案纠纷的产生，虽是源于滨海房产公司与邢立新签订的水木花都秀水苑5号楼105室《商品房买卖合同》，但由于订立该合同前，双方有一个因104房存在质量问题而换房的过程，以及104房购房款转入105房的事实存在，故滨海房产公司是否存有邢立新的购房资金，与本案具有关联性。由于滨海房产公司已认可邢立新原104房的409210元首付购房款已转入105房的首付，并于2007年11月16日向邢立新开具了105房首付购房款46342元的收据，表明滨海房产公司已认可邢立新支付了105房的全部首付款455552元。则2007年7月10日，邢立新在长兴工行还贷账户上的637653.49元还贷资金是谁存入的，就成了本案争议的焦点。对此，邢立新提交的证据中存单、存款及还款凭证上的签名均由邢立新所签，对该证据的真实性双方均无异议，该证据直接证明邢立新已归还了104房的61万元贷款。滨海房产公司辩称该笔还贷资金系其交给邢立新的，但未能提供由邢立新签字的任何收款凭证，显然与公司财务管理制度不符。滨海房产公司虽收回了邢立新104房61万元的收据，但由于104房的“三证”早已办出，故邢立新是否留存该收据并无实际意义。邢立新为注销原房产证的需要而将该收据交还滨海房产公司也顺理成章。滨海房产公司此后红字充账系内部做账行为，故该收据的收回不足以证明61万元贷款系滨海房产公司归还。滨海房产公司提交的105房购房合同第五条虽规定“首付款455552元，余款61万元通过银行办理按揭”，但由于该合同是在原104房合同的基础上重新签订的，不排除邢立新有重新办理按揭贷款的想法。故滨海房产公司提供的现有证据不能证明61万元贷款系其归还的事实。据此，原审法院认定2007年7月10日，邢立新在长兴工行还贷账户上637653.49元还贷资金系邢立新存入。因邢立新预留在滨海房产公司处的款项足以支付105房的全部房款，故滨海房产公司以邢立新购房资金未到账为由而主张邢立新违约与查明的事实不符，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：驳回滨海房产公司的诉讼请求。一审案件受理费14940元，由滨海房产公司负担。
　　上诉人滨海房产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院对于证据的认定与事实的认定自相矛盾，导致判决结果错误。一审中，上诉人滨海房产公司提交了办理贷款手续通知和律师函各一份，以证明催告被上诉人邢立新及时办理房贷手续和告知其逾期付款将要承担的违约责任，被上诉人邢立新对此无异议，原审法院亦进行了认定，但最后法院判决结果却与此完全矛盾。二、本案双方当事人的纠纷早已存在，焦点在于61万元还贷资金的来源，虽上诉人工作不够完善，但从当事人调换房屋的事实及两份商品房买卖合同、多次催告办理房贷手续均能证明被上诉人邢立新应办理房贷手续而未办理的事实，且在第一套房屋存在问题时被上诉人邢立新不可能主动全额支付第一套房屋61万元余款，仅凭证人证言就认定该款项属邢立新所有明显证据不足。综上，上诉人滨海房产公司认为原审法院认定事实不清且错误，故请求撤销一审判决并依法改判，诉讼费用由被上诉人邢立新承担；二审庭审时表示由于邢立新已实际对涉案房屋进行装修和居住，变更诉请为继续履行双方的合同，邢立新支付未付房款61万元及承担相应的违约金。
　　被上诉人邢立新答辩称：一、被上诉人邢立新不否认收到上诉人滨海房产公司提供的办理贷款手续通知和律师函各一份，但对于所涉内容不予认可。由于当时双方达成一致协议，以水木花都秀水苑5号楼104室换成105室，同时104室的房款冲抵105室的房款后，被上诉人邢立新已经履行了全部的支付房款义务，故上诉人滨海房产公司的请求缺乏事实依据。二、关于61万元还贷资金，被上诉人邢立新贷款后还贷属于正常行为，而上诉人滨海房产公司主张该还贷资金由其支付缺乏证据支持，既无还款凭证、转账凭证，也没有被上诉人邢立新出具的收条。综上，被上诉人邢立新认为根据双方的补充协议，104室房款已经冲抵105室房款，上诉人认为被上诉人尚未支付61万元房款的理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
　　二审中，上诉人滨海房产公司向本院提交以下新的证据材料：1.会计账簿一份和银行对账单14页，用以证明滨海房产公司替邢立新归还工商银行贷款的现金来源，即在2007年7月9日有61万元收入，但未和平时一样存入银行而是提供给邢立新作为还贷资金；2.中国工商银行银行贷款利息传票一份（户名邢立新，利息金额1430.35元）和贷款借据详细信息查询单一份，用以证明2007年7月10日当天滨海房产公司为邢立新归还房贷本金和利息；3.滨海房产公司现金日记账一本，用以证明滨海房产公司对邢立新房贷61万元形成的利息27653.49元已经入账处理。
　　被上诉人邢立新质证认为：对于会计账簿和现金日记账，滨海房产公司于一审中已经提交，当时已证明该些财务账目中并没有滨海房产公司所称的61万余元现金收付的记载，一审已经认定，故二审中不再予以质证；对于中国工商银行银行贷款利息传票，因在换房处理过程中双方协商好由滨海房产公司补给邢立新房贷利息，故在2007年7月11日邢立新将该票据给了滨海房产公司，但滨海房产公司并未支付该利息款。
　　被上诉人邢立新为证明其主张，向本院提交了e时代卡账户历史明细清单一份，户名：邢培庆，卡号为6222XXXXXXXXXXX0135，用以证明邢立新父母有借款给邢立新提前还贷的经济实力。上诉人滨海房产公司质证认为该证据材料与本案无关联性。
　　为查明案件事实，本院对邢立新父母邢培庆、徐丽丽进行调查，并形成调查笔录一份，主要内容为：邢立新父母陈述自己长期从事修理行业并对外投资，具有一定经济基础。邢立新换购水木花都秀水苑5号楼105房时，于2007年6月底向其借款27万元，该款项以现金方式出借，出借前存放于家中保险柜。
　　对该调查笔录，上诉人滨海房产公司对其真实性、合法性无异议，但对借钱事实无法认可；即使邢立新父母曾借钱给邢立新，也不能证明该款项是否用于支付归还房屋贷款61万元。被上诉人邢立新对该调查笔录无异议。
　　本案中，双方当事人对于通过邢立新的个人银行卡进行还贷的事实没有争议，即2007年7月10日，邢立新在中国工商银行长兴县支行的还贷账户发生的借贷业务共有三笔：续存（贷）637653.49元、个贷（借）590445.27元、个贷（借）1430.35元，其中6376 53.49元为本金610000元加上截至当天的全部利息27653.49元，590445.27元系截至当天的实际还贷余额本金，1430.35元系当月还贷利息。工行存单、还款凭证均由邢立新签名，所以当时款项由邢立新办理存入。但双方当事人对于该637653.49元资金由谁提供存在争议。上诉人滨海房产公司提供的会计账簿中2007年7月9日的销售凭据及银行对帐单，证明其有足够的现金提供给邢立新用以提前还贷；现金日记账及邢立新的中国工商银行银行贷款利息传票一份，证明了还贷利息由滨海房产公司支付并记入公司财务账册；2007年10月16日双方所签订的关于105房的商品房买卖合同第六条关于付款方式约定了邢立新对于其余61万元通过办理按揭贷款方式，于2007年10月30日前将贷款资金到帐，表明邢立新在2007年10月16日签订合同时尚结欠上诉人房款61万元；上诉人在收到邢立新关于104房的银行贷款61万元后，于2006年9月27日向邢立新开具了统一收款收据，双方确认该收据已返还给上诉人，上诉人在财务上对该款进行了红字充账处理，也间接反映了上诉人将收到的104房房贷61万元返还给了邢立新；对于上诉人向邢立新发两次通知要求支付105房尾款61万元，但邢立新收到后却未作已付清房款的回函。所以上诉人滨海房产公司虽未就资金来源提供由其交付给邢立新的直接证据，但通过销售凭证、银行对账单、现金日记账及当月利息凭证、105房《商品房买卖合同》、邢立新返还104房房贷61万元收据等间接证据，基本形成证据链，可以证明上诉人滨海房产公司提供给邢立新637653.49元的事实。比较之下，被上诉人邢立新虽表明自己与其父母具有一次性还贷的经济基础和能力，但其个人、父母陈述及女友刘秀兰的证词也仅能证明该资金由邢立新存入银行的事实；邢立新及其父母陈述对于63万余元的还款的来源是自己及父母放在家中保险柜中的现金，也与常人存放自己钱财的方式明显有异，也无其他证据证明还贷资金的合理来源；对于自己还清了全部贷款本金和利息，但利息凭证却体现在滨海房产公司账本上的事实及自己于2007年7月10日为何将104房61万元房款收据返还滨海房产公司未能做出充分合理的解释；对于自己已全部还清104房的房屋借款并认为104房房款已全部转为支付105房房款，但2007年10月16日关于105房的购房合同中还约定除已支付的款项外，尚需贷款61万元用以支付105房尾款的事实也不能作出说明。故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，进行综合分析，对于上诉人在一、二审中提供的证据，包括商品房买卖合同、办理贷款手续通知书一份，律师函一份，预收房款红字充帐收据一份、贷款借据利息清单及现金日记帐一本、2007年7月9日收款明细等证据，本院予以确认，能证明该637653.49元系由上诉人滨海房产公司提供给邢立新用以提前还贷的事实。对原审法院认定但仅以滨海房产公司未提交收据而没有对资金来源做进一步审查，属事实认定不清，应予纠正。
　　综上，一审认定637653.49元由邢立新自行筹款支付有误，本院查明该款系上诉人滨海房产公司代邢立新支付；其余一审查明的事实，本院予以确认；本院另查明：2005年10月16日，双方所签订的《商品房买卖合同》第七条约定，逾期在120日之内，本合同规定的应付款期限第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
　　本院认为：双方当事人于2007年10月16日签订的关于105房《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，应确认合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。因本案中水木花都秀水苑5号楼104房的银行贷款61万元认定由滨海房产公司提供后，意味着邢立新对于105房的房款61万元未予支付。而合同约定，除首付款455552元已经给付外，邢立新尚需通过银行办理按揭，于2007年10月30日前贷款资金到账。买受人未按约定时间办理完成贷款手续或未按约定时间贷款资金到账的，按合同第七条承担违约责任，即逾期超过120天后，出卖人有权解除合同。现邢立新逾期付款已经超过120天，所以上诉人有权解除合同。但鉴于水木花都5号楼105房已经由邢立新装修入住，解除合同对双方而言均存在损失，本院在二审中征询上诉人滨海房产公司是否同意继续履行合同，其变更诉讼请求为继续履行商品房买卖合同，要求邢立新支付610000元房款并承担相应违约责任；本院为减少当事人的诉累，正确地调整双方间的民事关系，及时化解双方的民事争议，对上诉人变更后的请求依法作出审理。根据《商品房买卖合同》第七条第1款第2项中规定“合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，该违约金约定不违反法律禁止性规定，本院予以认可。故本案违约金按照日万分之二、从2007年10月31日计算至2009年7月8日，共计75274元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（三）项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条之规定，判决如下：
　　一、撤销长兴县人民法院（2008）长泗民一初字第142号民事判决；
　　二、被上诉人邢立新给付上诉人长兴滨海房地产开发有限公司购房款610000元，并支付违约金75274元，于本判决生效之日起十日内付清。
　　如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案一审案件受理费14940元，由被上诉人邢立新承担。二审案件受理费14940元，由被上诉人邢立新承担。
　　本判决为终审判决。
　　
　　                          审  判  长杨林法
　　                          审  判  员周  勇
　　                          代理审判员冯杰民
　　                         二○○九年八月十七日
　　                          书  记  员贾艳红