贵州省安顺市中级人民法院
民事判决书
（2010）安市民一终字第337号
上诉人（原审原告）徐跃。
委托代理人曾云松。
被上诉人（原审被告）黄维胜。
上诉人徐跃因与被上诉人黄维胜房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2010）普民初字第252号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告徐跃诉称：2010年3月，经吴永梅介绍，原告与被告达成房屋买卖意向，被告承诺可办理房屋产权证，原告向被告支付购房定金二万元，并约定被告将房屋产权证办齐后签合同。给付定金后，被告多次催原告签合同付款，原告要求被告先把手续办齐，被告说他办不了手续。原告遂要求被告返还定金，解除购房约定，被告拒绝返还，说如果原告不签合同，他就不退定金。原告无奈，于4月15日与被告签合同。由于原告担心今后的手续和过户问题，合同签订后没有付款。原告认为被告以欺诈方式诱使原告违背真实意思签合同，以合法形式掩盖非法目的，此行为无效。被告不能办理房屋产权证书，导致该合同不能成立和履行，责任完全在被告一方。请求：1、确认双方的房屋土地转让合同无效：2、判令被告双倍返还原告定金四万元；3、判令被告赔偿原告定约损失520元。 原审被告黄维胜辩称：一、原告与被告签订的《房屋土地转让合同》不仅通过原告与被告双方反复磋商，而且经原告认真审阅后签订，符合合同认定具有法律效力的自愿原则。被告没有欺诈、胁迫行为；没有恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益；更没有以合法形式掩盖非法目的。被告并没有承诺先把房屋土地手续办齐，这是原告捏造的理由。原告的请求缺乏事实依据，并且缺乏法律条款的有力支撑，所以该合同合法有效。二、该合同是原告拒不履行，构成违约。根据国家有关法律规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金。所以原告无权要求返还定金。三、原告请求判令被告赔偿520元损失的问题纯属无稽之谈。 原审经审理查明：2010年3月14日，经证人吴永梅介绍，原告徐跃与被告黄维胜口头达成房屋转让意向，黄维胜以303600元价款转让其位于普定县城关镇塔山路的房屋及土地使用权给徐跃。徐跃于同日向黄维胜支付购房定金二万元，黄维胜向徐跃出具收条一张，该收条载明：“黄维胜不得反悔，如反悔要双倍返还定金，徐跃如不要就不能拿回定金，以此收条为证”。同年4月15日，原告方有徐跃本人及其妻孔艳（又名孔德琴）、吴永梅、吴永祥、黄维定参加，被告方有黄维胜本人、黄平、黄维文、杨从武、汪中玉参加。原、被告双方签订了房屋土地转让合同。该合同记载了以下主要内容：（一）合同签订之日起，徐跃、孔德琴一方支付给黄维胜一方首付款203600元。（二）合同签订之日起六个月内，被告黄维胜一方将房屋腾空交给原告徐跃方使用。（三）黄维胜一方腾空房屋通知原告徐跃方办理房屋交割时，原告徐跃方一次性付清所欠价款100000元整。（四）被告黄维胜一方将所出让的宅基地证及办证交费依据和原取得使用权的宅基地转让合同一并交给原告徐跃方。（五）原告徐跃方取得房屋及土地使用权后，如需办理宅基地过户手续，被告黄维胜一方有义务协助办理。由于当天签订合同后，银行已经下班，原告徐跃没有按合同约定付203600元首付款。双方口头约定次日给付，但此后徐跃一直未履行合同，黄维胜打电话向徐跃要钱，徐跃提出黄维胜的房屋没有产权证、合同可能存在风险等，拒付房屋价款，双方遂产生纠纷。 原判认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案原、被告双方经协商，由各自多名亲朋在场见证签订的房屋土地转让合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。虽双方不能办理房屋土地的权属转让手续，但不影响该转让合同的效力。原告诉称“该合同是被告以欺诈方式诱使原告违背真实意思签的，以合法形式掩盖非法目的等等，此行为无效”和“是被告不能办理房屋产权证书，导致该合同不能成立和履行，责任完全在被告一方”的主张，因有在场证人当庭证言证实双方在达成房屋转让意向至签订合同期间，被告向原告声明过其房屋只有宅基地证，没有房屋产权证，原告应明知该房屋没有产权证；同时双方签订的转让合同只约定如原告需要办理宅基地过户手续，被告有义务协助办理，并未约定房屋产权的办理事项。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告双方在达成房屋转让意向时，双方约定原告给付20000元定金作为债权的担保，并对这20000元的定金作了约定：“黄维胜不得反悔，如反悔要双倍返还定金，徐跃如不要就不能拿回定金”。这一约定符合法律的规定，现是原告不按合同约定履行债务，其无权要求返还定金。原告的主张要求被告赔偿520元，不能提供证据证明，故依法不予认定。综上所述，原告的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐跃的全部诉讼请求。案件受理费407元，由原告徐跃负担。 宣判后，徐跃不服原审人民法院判决，上诉称：1、原判决对于本案重要事实有意回避和忽略，因而影响判决的正确性。上诉人及妻子孔艳（又名孔德琴）均属城镇居民户口，而被上诉人属普定县城关镇解放村村民，双方买卖标的是在解放村的宅基地上由被上诉人建造的民房，原判决对此重要事实避而不谈，必然导致在适用法律上产生错误。2、原判决认为双方当事人之间订立的房屋买卖合同不违反法律、法规的禁止性规定，因而为有效合同不符合法律的相关规定，是对相关法规的误解，也违反国家有关房屋买卖政策。双方转让的标的属农村私有房屋而非商品房，根据相关法规和政策，这类房屋不能在非同一集体经济组织成员间转让，尤其不能对外出卖给城镇居民，农村私有房屋买卖涉及到宅基地的买卖，而宅基地的买卖为我国法律、法规所禁止。3、被上诉人宅基地证内容表明，协议转让房屋所占宅基地使用权并非被上诉人一人享有，而是与第三人共有，在该第三人未明确同意的情况下，被上诉人处分房产涉及到的宅基地使用权的转移也是无效的。4、被上诉人的欺诈意图明显，在整个订立合同的过程中，被上诉人的行为本身足以表明其有欺诈的故意，其以合法形式掩盖非法目的性质非常明显，原审判决对此不予认定是错误的。上诉请求：依法确认双方当事人于2010年4月15日签订的房屋土地转让合同无效；判令被上诉人双倍返还上诉人定金计40000元；判令被上诉人赔偿上诉人定约损失520元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
黄维胜答辩称：1、原告与被告定金约定符合法律不予反还的规定。2010年3月14日，原告主动到被告家中交付定金20000元，并且由被告请其妻子的姨表姊妹吴咏梅按双方约定代被告书写定金收条（由被告方签字认可）。收条上载明：“黄维胜不得反悔，如反悔要双倍反还定金；徐跃如不要就不能拿回定金，以此收条为证”。2、原告交付定金属自愿行为。原告经吴咏梅介绍与被告达成房屋转让的口头协议后，主动到被告方交付定金20000元。原告有从事个体医疗服务的资格，之所以通过实地考察，认为被告转让的房屋适合其需要，主要是被告房屋位于普定县城关镇塔山路中段街面，若原告取得该房屋后，有利于继续从事个体医疗服务职业。3、被告标的物的存在状态是明确的。在原告交付定金之前，被告没有对标的物有任何隐瞒。4、被告在双方签定的转让合同及其他细节上纠缠不休，于理于法皆无据可依。被告在上诉中所列举的所谓“事实”，都是在合同及有关细节末枝上无理取闹。其所陈述的所谓“事实”，对双方关注的焦点问题----定金归属性质的判断毫无影响。原审判决事实清楚，证据确凿，引用的法律条款准确无误，请求二审在维持原审判决的同时，判令原告赔偿被告经济损失1000元：由于原告不信守承诺，在自身违反定金约定的情况下，分别两次将被告起诉到法院，被告在应诉过程中误工5天，被告从事的是个体屠宰业，平均每天损失200多元。 二审举证期间，上诉人徐跃与被上诉人黄维胜均未提供新证据。
经审理查明：2010年3月14日，经吴永梅介绍，徐跃与黄维胜口头达成房屋买卖意向，黄维胜出具收条“今收到徐跃交来买房订金贰万元（￥20000.00）。另外注明：黄维胜不得反悔，如反悔要双倍返还订金，即肆万元整，徐跃如不要就不能拿回订金，以此收条为证。收款人：黄维胜2010年3月14日”一张交徐跃收执。同年4月15日，黄维胜方有黄维胜、吴兴会、黄竹荣、黄平、黄维文、杨从武、汪中玉参加，徐跃方有徐跃及其妻孔艳（又名孔德琴）、吴永梅、吴永祥、黄维定参加，双方签订了《房屋土地转让合同》。该合同具体内容为：“甲方：黄维胜（黄老三）；乙方：孔德琴……第一条：出让标的：甲方将座落于普定县塔山路224号附1号的住宅房屋及土地使用权自愿转让给乙方。该房屋所占土地面积共计陆拾平方米……第二条：甲方出让的房屋及土地使用权价款为叁拾万元零叁仟陆佰元整（￥：303，600元）。第三条：价款支付方式：（一）自本合同签订生效之日起，乙方支付给甲方首付款金额为贰拾万零叁仟陆佰元整（￥：203，600元）。（二）自本合同签订生效之日起，六个月内，即二0一0年十月十五日前，甲方将出让给乙方的房屋腾空交给乙方使用；（三）甲方腾空房屋后，通知乙方办理实物房产交割手续。即：甲方在腾空所出让的房屋并通知乙方办理房屋交割时，乙方一次性付清甲方房屋及土地使用权转让所欠价款拾万元（￥：100000元）整。第四条：甲方将所出让的宅基地及房屋涉及到的宅基地证及办证交费依据与原取得使用权的宅基地转让合同一并移交给乙方。第五条：如甲方转让给乙方的宅基地及房屋使用权因城市建设需要被政府或开发商征用，甲方有义务配合乙方办理相关手续。所获赔偿款全部归乙方所有。第六条：乙方取得甲方转让的宅基地及房屋使用权后，如需办理宅基地过户手续，甲方有义务协助乙方办理……第十条：补充条款：甲方出让给乙方的宅基地及房屋，如涉及债权债务与乙方无关；如涉及债权债务及一房多卖情况，由甲方全权负责”。当日该合同签订后，因银行已经下班，徐跃未能按合同约定交付203600元首付款。于是，双方口头约定次日给付，但徐跃此后一直未履行合同。黄维胜通过电话向徐跃要钱，徐跃以黄维胜的房屋没有产权证、合同可能存在风险等为理由拒付价款，双方遂产生纠纷，后徐跃向法院提起民事诉讼。同时查明，上诉人徐跃系城镇居民户籍，被上诉人黄维胜系农业人口。徐跃与黄维胜双方转让的宅基地系农村集体所有。
本院认为：黄维胜与徐跃、孔德琴于2010年4月15日签订的《房屋土地转让合同》因违反法律、法规的强制性规定，依法应确认为无效合同。关于房屋买卖部分的无效之问题，黄维胜将其在属于农民集体所有的土地上所建房屋出卖给为居民户口的居民徐跃，根据国务院办公厅国办发(1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的强制性规定，黄维胜方与徐跃方签订的《房屋土地转让合同》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，由于黄维胜与徐跃在本案中均有过错，双方所取得的财产应各自返还。故原判认定事实部分不当，适用法律错误，处理不当，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省普定县人民法院（2010）普民初字第252号民事判决。
二、黄维胜与徐跃、孔德琴于2010年4月15日签订的《房屋土地转让合同》无效。
三、由黄维胜返还徐跃购房定金20000元，于本判决送达后15日内给付。
四、驳回徐跃的其他诉讼请求。
一审案件受理费407元，由黄维胜和徐跃各负担203.5元；二审案件受理费407元，由黄维胜和徐跃各负担203.5元。
本判决为终审判决。
权利人可在本判决书送达后自动履行期届满之日起二年内向原审人民法院申请强制执行。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 金晓林
审 判 员 李 翔
审 判 员 王安萍
二O一O年十一月二日
书 记 员 李德江（代）
