房屋买卖合同纠纷案（2008）甘民初字第2540号民事判决书_

　　委托代理人：孔永堂，男，1943年9月18日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区福鹏综合楼0号楼2单元402室，系原河西印刷厂退休职工。
　　被告：张掖市永安房地产开发有限责任公司。
　　法定代表人：范红金，该公司董事长。
　　委托代理人：宋良高，甘州区北街街道法律服务所法律工作者。
　　被告：张掖市宏源建筑工程有限责任公司。
　　法定代表人：权金彪，该公司总经理。
　　委托代理人：高尚贵，该公司会计。
　　被告：张有军，男， 1968年8月20日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区欧式街北段1号楼2单元402室，系张掖市宏源建筑公司第五项目部经理。
　　委托代理人：郑春萍，女，1981年8月2日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区天源小区5号楼4单元502室，系张掖市宏源建筑公司第五项目部会计。
　　委托代理人：施仪，甘肃瑞雪律师事务所律师。
　　原告张科洲与被告张掖市永安房地产开发有限责任公司（以下简称永安房产公司）、张掖市宏源建筑工程有限责任公司（以下简称宏源建筑公司）、张有军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年4月16日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张科洲的委托代理人孔永堂、被告永安房产公司的委托代理人宋良高、被告宏源建筑公司委托代理人高尚贵、被告张有军及其委托代理人郑春萍、施仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张科洲诉称：2003年6月3日，被告张有军作为甲方，我作为乙方签订了一份住房预售合同，约定马神庙街福鹏综合楼0号楼3单元502室出售给我，建筑面积89.76平方米，每平方米售价为870元，房屋售价78091元，房屋质量按国家验收标准达到合格，门窗为铝合金门窗等。合同签订后，我如约履行了交付房款的义务，但被告在房款之外又向我多收530元的水表款，更重要的是被告交付的房屋不具备国家规定和合同约定的条件，同时也不符合房屋设计要求，偷工减料，至今也未给我办理土地使用权证书，给我造成了损失。现诉讼要求：1、判令被告立即给我办理土地使用权证书。2、判令被告给我偿付阳台推拉门款732元、厨房墙面、地面贴瓷砖费用1393元，加窗费1421.5元，踢脚墙款228元、水表款530元、并承担违约金4400元，合计8704.50元。3、由三被告承担连带责任并承担本案诉讼费用。
　　被告永安房产公司辩称：1、关于原告要求办理土地使用权证书的问题，我们能够解决，现在正在抓紧给大家办理。2、对于原告的第二项诉讼请求，应该由被告张有军负责，与我们公司没有关系。本案的诉讼和张掖市中级人民法院（2006）张中民终字第299号民事案件情况相似，我们对该案件的判决结果没有异议，我们只愿意承担连带责任。
　　被告宏源建筑公司辩称：1、土地使用权证书应当由开发公司永安房产公司办理，根据原告的诉讼请求，我们公司并没有侵犯原告的任何权利，不应该由我们公司承担责任。2、原告所诉这些费用已经被永安房产公司扣到其帐户上，所以这笔钱应该由被告永安房产公司给原告支付。3、原告诉讼让我们承担连带责任，我认为没有法律依据和事实依据。
　　被告张有军辩称：1、办理土地使用权证书应当由开发公司永安房产公司办理，对此永安房产公司也没有异议，我也同意由其公司办理。2、没有按照最初的施工图纸施工是事实，但我们变更图纸也是和永安房产公司协商，并经有关部门批准变更的，图纸经过变更后，工程费用也精减了，精减下的工程费用已经被永安房产公司扣下，所以应当由永安房产公司承担清偿责任。3、原告居住的这幢楼是分层出售的，2-6层由宏源建筑公司出售，其余则由永安房产公司出售。且该楼的施工图纸也是由永安房产公司设计的，所以变更后的责任也应该由永安房产公司承担。4、本案将张有军作为被告起诉不合理，张有军是以永安房产公司的名义出售的房屋，并不是以个人名义出卖的，应由永安房产公司负责。5、对于原告起诉的水表款530元，应当由永安房产公司负责退还。6、因为本案是联建合同，故让张有军承担连带责任也是不合理的。当时该楼是通过住户垫资来修建的，永安房产公司没有出任何钱，但却将工程项目变更减少下的费用全部扣下，所以也应当由永安房产公司承担。
　　经审理查明：2002年4月23日，永安房产公司孙家福、何小鹏为甲方，原第四建筑公司张有军为乙方，签订了张掖市永安房地产公司福鹏综合楼工程联建合同，约定福鹏综合楼工程由乙方第四建筑公司修建，甲方不付工程款，不供任何材料，工程竣工后一层门店归甲方所有，2-6层归乙方，抵顶乙方全楼工程款，乙方可以预售、出售、出租，乙方出售房屋以甲方永安房产公司名义出售；工程必须在5月10日开工，12月30日竣工（该合同永安房产公司和第四建筑公司均未盖章）。施工过程中，2002年6月25日，何小鹏、孙家福又与张有军签订了甘州区福鹏综合楼图纸会审纪要，对部分工程项目进行了变更。其中将所有窗户变更为单框单玻璃，除卫生间地面和墙面贴地板砖外，其余房间均为水泥砂浆压光地坪，施工中将踢脚做成压光水泥，卫生间14片坐式暖气片改为壁板式。2002年9月，张有军开始售房，以图纸设计说明为宣传资料。图纸设计说明厨房、卫生间为釉面砖墙面、地坪为地板砖、地板砖踢脚、阳台为铝合金推拉门、所有外窗为单层双玻窗。原告张科洲于2003年6月1日与被告张有军签订住房预售合同一份（未加盖第四建筑公司的印章），约定张科洲购买福鹏综合楼0号楼3单元5楼西套房屋，价款76943元；交房时间为2003年7月30日；墙面、顶除卫生间外均为涂料墙面、顶，地坪除卫生间外均为水泥压光地坪，门窗为铝合金门窗。2003年8月15日，原告张科洲向被告张有军交房款76943元。同日，张科洲向被告交纳水表款530元。2003年8月15日，张有军给张科洲交付了房屋。期间张有军根据供水公司的意见，将原设计价值30元的普通水表改装为价值560元的卡式智能水表，又从张掖市金龙金属构件公司购装了单元防盗门，每套价值4800元。张有军向购房住户收水表款530元，防盗门款480元。原告张科洲向张有军交纳房款，张有军则向原告张科洲出具了总房款76943元的收款收据一份，在收款收据上加盖了被告永安房产公司的公章。2004年10月30日，张掖市福鹏商贸有限责任公司给永安房产公司出具证明一份，由原告与永安房产公司签订商品房买卖合同，给原告办理了房屋所有权证书。现因施工方未作阳台推拉门、厨房墙面砖、地板砖、踢脚线瓷砖和外窗的双玻璃，遂诉讼来院。
　　另查明：2003年12月15日，被告永安房产公司与原张掖市第四建筑公司对福鹏综合楼工程进行了结算，并由张掖市华正建设工程预结算有限责任公司出具结算书1份，该结算书表明，该工程中标价为2 378 314元，工程决算价为2 193 036.54元，工程变更减少的费用为185 277.46元，该费用已由张有军退给永安房产公司。
　　证明上述事实的证据有：原告提供的住房预售合同、收款收据、移交清单、设计说明、交房单、（2006）张中民终字第299号民事判决书；被告张掖市永安房产公司提供的土地使用证、福鹏综合楼结算书；被告张有军提供的图纸会审纪要、结算书、还款协议、建设局文件（以上证据均为复印件）以及100原、被告在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
　　本院认为：对于原告诉讼要求办理国有土地使用证的问题，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由此可以看出，房屋所有人申请办理并享有房屋所有权证，据此办理该房屋占用范围内的土地使用证是房屋所有人的权利。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。现房屋的所有权证已办理，表明房屋的所有权和土地使用权归属
　　已明确。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因被告永安房产公司系该楼的开发商，办理土地使用证系开发商的义务，在庭审中被告永安房产公司也同意给原告办理土地使用证，现应由原告、三被告共同到相关部门办理土地使用证即可。
　　其次，根据联建合同，出售福鹏楼的房屋应以被告永安房产公司的名义出售，而在预售时，张有军个人与原告签订住房预售合同，违反约定。且张有军是该楼房的承建人，没有取得预售许可证，不具有出售资格，故张有军与原告签订的合同属无效合同，张有军应承担无效合同的民事责任。被告永安房产公司与原告张科洲于2005年1月15日补签的商品房买卖合同，属有效合同。张有军虽与何小鹏、孙家福写了图纸会审纪要，将部分工程项目变减，但出售时仍以原图纸设计说明进行宣传，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺对原告作出购买房屋有重大影响，故该内容应视为合同的内容。加之对一些项目的变减，如阳台推拉门，被告永安房产公司并未通知变减，张有军仅持有从设计部门取得的变更通知，不能视为建设方的通知。地板砖踢脚线瓷砖建设方没有通知取消，但张有军也未作，属于偷工减料。且一些项目变减后，销售的房屋价款未减少，仍按原预算的价格进行出售，损害了消费者的合法权益。故此，原告要求依照张掖市中院判决书判决被告承担阳台推拉门款732元，厨房墙面、地面贴瓷砖费用1393元，加窗费1412.5元，踢脚墙款228元的诉讼请求成立，应予以支持。水表虽原设计是普通水表，后安装为卡式水表，价款增加，但装水表时施工方和建设方并未要求买房人承担，水表增加的费用建设方也未征得买房人的同意，故施工方张有军所收原告水表款530元应予退还。
　　关于原告要求被告承担延期办理房屋权属证书的违约金问题，本院认为，原告与张有军签订的合同虽为无效合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买售人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自交房使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的，金融机构计收预期贷款的利息的标准计算。根据此规定，房屋是2003年8月15日交付的，应在交付房屋的90日内办理产权手续，而被告永安房产公司实际是在2004年10月30日才给原告办理的房屋所有权证书，应承担违约责任。违约金应从2003年11月16日计算到2004年10月29日，即：房款76943元×347天×0.021%= 5606元。而原告在起诉时只要求被告承担违约金4400元，故本院只支持原告主张的4400元。对于上述赔偿款由于张有军既是施工人，又是直接的卖房人，虽然合同无效，也应承担赔偿责任。被告永安房产公司是联建一方的当事人，是合法的出卖人，但在履行联建合同过程中，未尽到应有的监督责任，并与施工方有款项结算关系，在本案中应承担连带责任。被告宏源建筑公司以其名义与被告永安房产公司签订施工合同，其也应该承担连带赔偿责任。
　　对于被告张有军辩称的，工程变减的费用185 277.46元已退给被告永安房产公司，上述责任应由永安房产公司承担的理由，本院认为，双方认可的结算书中只表明了工程中标价为2 378 314元，实际工程款为2 193 036.54元，变减的费用为185 277.46元，该费用虽已退给被告永安房产公司，但从决算书中表明，该费用并非原告以及其他15户住户所诉这些费用的相加之和，从决算书中可以看出，185 277.46元还包括原告等所诉这些费用之外的其他费用，所以该实际工程费用应由三被告进行实际结算，并另行解决。故对被告张有军的以上辩解理由本院不予采信。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　被告张有军偿付原告张科洲阳台推拉门款732元、厨房墙面、地面贴瓷砖费用1393元，加窗费1421.50元，踢脚墙款228元，水表款530元，违约金4400元，合计8704.50元。被告张掖市永安房地产开发有限责任公司、张掖市宏源建筑工程有限责任公司负连带清偿责任，限于本判决生效后15日内履行。
　　案件受理费190元，由被告张有军承担。被告张掖市永安房地产开发有限责任公司、张掖市宏源建筑工程有限责任公司负连带清偿责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

　　                        审判长张为光
　　                        审判员刘  艳
　                        　审判员王  勇
　　                     二00八年十一月十二日
　　                        书记员何丽萍