王彬诉桂林市广源房地产开发有限责任公司
文号:广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
原告王彬。
委托代理人秦维安、阳村发。
被告桂林市广源房地产开发有限责任公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人胡岸。
原告王彬与被告桂林市广源房地产开发有限责任公司（以下简称：广源房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年10月20日公开开庭进行了审理。原告王彬的委托代理人秦维安、阳村发，被告广源房产公司的委托代理人胡岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2009年4月27日签订了一份购买广源国际社区17-1-3-2号房的《房屋买卖合同》，合同约定：该房总价款330000元；被告应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数超过90日，按合同价款的万分之三按日支付违约金。合同签订当日，原告即支付了首付款人民币66000元，剩余房款以按揭方式付清。但被告却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知原告收房。原告验房后发现所买房屋存在质量问题，要求被告改正，因此原告直到2010年4月17日才正式收房。截止2010年4月17日，被告逾期交房天数达109天，依约应向原告支付违约金10791元。原告认为双方均应严格履行合同，被告逾期交房应当按照合同约定承担逾期交房的责任，被告至今仍拒绝承担违约责任，故原告起诉到法院，请求法院判令被告支付逾期交房的违约金10791元，并由被告承担本案诉讼费。 原告对其主张提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份情况；2、桂林市工商局电脑咨询单，证明被告身份情况；3、商品房买卖合同，证明原、被告双方的房屋买卖合同关系及交房时间为2009年12月28日，被告应承担违约责任；4、销售不动产统一发票，证明原告于2009年6月13日交付房款；5、交房通知，证明被告登报通知原告于2010年3月18日至2010年3月25日办理交房手续；6、桂林市君友房地产有限公司验房报告，证明原告所购房屋因质量问题晚于2010年3月25日收房；7、《广西壮族自治区商品房价格管理暂行办法》桂价涉字（1994）058号，证明可视电话费用应包括在商品房价格内，不需另交。 被告辩称：《商品房买卖合同》第八条规定了几种情况是可以延期交房的。2008年出现冰雪天气有关部门的文件规定停工29天，而后的暴雨天气又导致停止施工135天，奥运期间禁止爆破品的使用也影响了工程的进度，中、高考期间禁止施工等都符合延期交房的因素。这些情况两年累计下来大概有200天的顺延，而被告交房并未逾期200天，不存在违约问题。被告于2010年3月18日登报通知原告收房，逾期不超过90日，按照合同第十一条的规定违约金按万分之一计算。原告认为房子质量有问题这属于售后的维修问题，而不是逾期交房的问题。原告至今没有交可视电话费用1800元，依照合同的约定，原告交完钱被告才交房，是原告违约，而不是被告违约。 被告对其主张提交如下证据：1、桂林市建设与规划委员会市建规【2008】50号文，证明被告因恶劣的天气而延期交房，符合合同第八条的规定，没有违约；2、桂林市气象局证明，证明被告因恶劣的天气而延期交房，符合合同第八条的规定，没有违约；3、建设工程质量竣工验收意见书（五方验收证明），证明被告交房时房屋已经五方验收合格，符合交房条件。 经过庭审质证，被告对原告提交的证据1-7真实性均无异议，但认为证据7不能证明原告不需交可视电话费用，本院对原告提交的证据1-7真实性予以确认。原告认为被告的证据1是复印件，不能确认其真实性，且原告签合同是在冰冻期之后；因2008年初的冰冻情况确实存在，本院将被告的证据1作为参考证据。原告认为被告的证据2是复印件，不能确认其真实性，且合同约定是要出现停电停水情况才可以延期；因被告的证据2是说明客观的天气情况，本院将被告的证据2作为参考证据。原告对被告证据3真实性无异议，本院对被告的证据3真实性予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告于2009年6月15日签订了一份购买广源国际社区17-1-3-2号房的《房屋买卖合同》，房屋总金额为330000元。《房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3、雨季、旱季因政府有关部门要求停电、停水，中高考等要求停工，导致工程延期的；4、在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5、签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房前买受人尚未付清全部应付款项的。”《房屋买卖合同》第九条约定：“1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（不作累加）。”《房屋买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告于合同约定之日支付了首付款人民币66000元，剩余房款以按揭方式付清。被告于2010年3月18日登报通知原告收房。2010年桂林市君友房地产有限公司对原告所购买的广源国际社区17-1-3-2号出具房验房报告，验房师评价：该房屋主体工程质量良好，细节部分尚需整改；验房师建议：与物业部门沟通，跟踪处理存在问题。 另查明，经原、被告双方确认原告尚有1800元的可视对讲系统费用未交，原告称可视对讲系统费用包括在房价中，被告不收可视对讲系统费用，所有广源国际社区的业主都没有交。被告称合同约定的就应当交。本院指令被告提供广源国际社区的其他业主交可视对讲系统费用的证明，被告一直没有提交。
本院认为，原告与被告广源房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同订立后，原告已按约定支付了房款及其他相关的费用，但被告出售的房产却因未能按约定的日期交房，已构成违约。《房屋买卖合同》第八条约定的逾期免责事由有：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3、雨季、旱季因政府有关部门要求停电、停水，中高考等要求停工，导致工程延期的；4、在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5、签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房前买受人尚未付清全部应付款项的。依据上述免责条款，被告的辩解理由均不符合该约定，因冰冻事件是发生在合同签订之前，不影响交房日期的计算；暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，被告也未提交中高考等要求停工的证据，对被告关于延期免责的辩解意见本院不予采信。被告未提供证据证实广源国际社区其他业主交了可视对讲系统费用，经本院指令，被告仍未提供相关交费证据，对被告称原告未交足应付款项可以延期交房的辩解意见本院不予采信。《房屋买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收原告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《房屋买卖合同》第八条关于交房条件的约定。被告于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月18日至2010年3月25日办理交房手续，符合《房屋买卖合同》第十一条的约定，且有五方验房证明。桂林市君友房地产有限公司验房师评价：该房屋主体工程质量良好，细节部分尚需整改；验房师建议：与物业部门沟通，跟踪处理存在问题。桂林市君友房地产有限公司验房师没有提到是否能交房的问题，仅建议“与物业部门沟通，跟踪处理存在问题”，且不能确认实际原告收房日期，在被告交房符合《房屋买卖合同》第八条、第十一条约定的情况下，本院确认2010年3月18日为交房日期，对原告诉称其直到2010年4月17日才正式收房的主张本院不予采信。2009年12月29日至2010年3月18日期间，被告逾期交房79天，按照《房屋买卖合同》第九条的约定，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金2630.7元（330000×0.1‰×79）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条之规定，判决如下： 一、被告桂林市广源房地产开发有限责任公司支付原告王彬违约金2630.7元。
二、驳回原告王彬的其他诉讼请求。
本案应收案件受理费70元，原告负担53元，由被告负担17元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费70元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 阳 瑜
审 判 员 钟 勇
代理审判员 刘波宁
二○一○年十二月十六日
书 记 员 韦素素
