重庆市第一中级人民法院
（2010）渝一中法民终字第1461号
上诉人（原审原告）：何××。
委托代理人：刘××。
上诉人（原审被告）：重庆××企业集团有限公司。
法定代表人：朱××，董事长。
上诉人何××、上诉人重庆××企业集团有限公司（简称××公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2009）江法民初字第3708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告何××向重庆市江北区人民法院诉称，我于1998年3月11日购买了××公司开发的××住宅小区安居房一套，于2003年12月18日将户口迁入园区。我儿子何×于2005年9月23日就读于重庆市江北区××小学。××公司在开发××住宅小区时在宣传资料上承诺有配套幼儿园、小学及中学，同时××公司与××区教委签订合同约定：2003年前建成学校，解决小区子女入学问题，在学校建成之前因小区子女入学所交纳的费用由××公司承担。但××公司一直未完成学校建设，且××公司在支付了三年费用后拒绝支付。故基于我与××公司签订的房屋买卖合同提起诉讼，要求××公司承担违约责任，支付我子女入学费12000元，赔偿我上访误工费和交通费1500元。原审被告××公司辩称，何××的诉讼请求应被驳回，其理由有三：1.我公司在宣传资料中所称有小学、中学、幼儿园等配套设施，其行为在性质上并不是合同法上的要约,不应承担合同义务；2.我公司与××区教委签订的协议以及向××区教委所作的承诺，其性质为行政合同，不是民事合同。××区教委不能将其应当承担的责任和义务进行转让；根据我国《义务教育法》第12条“实施义务教育所需事业费和基本建设投资，由国务院和地方各级人民政府负责筹措，予以保证。国家鼓励各种社会力量以及个人自愿捐资助学”之规定，捐资助学是自愿行为，并非我公司的法定义务，任何人不得强制企业捐资助学。若何××的子女在就学过程中受到差别待遇或者被收取了不合法的费用，可以要求学校返还，无权要求我公司为不合法的乱收费买单；3.若法院认为我公司应当支付教育费，则请求法院对本案的诉讼时效的问题和主体资格问题进行审查。 重庆市江北区人民法院一审审理查明，××住宅小区系××公司开发建设的安居住宅小区。××公司于1996年12月1日制作的××住宅小区售楼宣传资料中称××住宅小区是国家级安居工程建设项目，位于重庆市江北区×地，小区大面积中心绿地和社区花园充分考虑了人们对大自然的需要：统一规划的农贸市场、商场、托儿所、幼儿园、中小学校、邮局、诊所、××中心、银行、网球场、停车场、洗车场处处为住房着想，不出小区，衣食住行样样方便。2003年9月17日，何××、刘××与田××签订《房地产买卖合同》，购买了××公司开发建设的位于重庆市××区××路×号8-1的××住宅小区安居房一套。何××儿子何×户口于2003年12月18日迁入重庆市××区××路×号8-1，但何××之户口未迁入。2005年9月23日，重庆市××中学校收取了何×捐资助学费18 000元，何×随后在该校就读。另查明，重庆市人民政府《关于进一步多渠道筹集教育经费的通知》[重府发〔1994〕173号]第三条规定：成片新建住宅区、旧城改建住宅区、零星新、改、扩建住宅区，均应按当年当地每平方米综合造价的8%征收教育设施配套费。其中第（三）项第1条规定：开发区成片新建住宅，凡按国家规定标准完善教育配套设施的，即配套新建幼儿园、小学、中学，则免征教育设施配套费。××公司开发××住宅小区时，向重庆市江北区人民政府承诺将配套中、小学与安居住宅小区同步实施，保证住户子女入学，完成九年制义务教育。1997年12月22日，××公司与××区教委签订《协议书》一份，约定××公司在2000年完成配套中学、在2003年完成配套小学的修建，并交付使用。在过渡期间，户口在××住宅小区的入住户子女，若由××区教委解决入学问题，则由××公司向××区教委支付教育成本补偿费。小学生每生每学年支付1 000元，初中生每生每学年支付2 000元。××公司在按照上述约定向××区教委支付了几年费用后，不再支付。2006年1月16日，××公司与××区教委签订《协议书》一份，约定由××公司投资修建的××新区配套学校—重庆××学校，已于2005年6月21日通过重庆市规划局审查，预计今年初动工，工期两年，在××公司投资修建的学校竣工验收合格并投入使用前，继续执行原1997年12月22日协议第二条，对户口在××住宅小区购房的法定子女新生入学进行教育成本补偿，小学生每学年支付1 000元，中学生每生每学年支付2 000元，由××区教委按辖区统一安排入学。2006年1月18日，××区教委书面通知××公司将教育成本补偿费直接支付给××住宅小区业主。审理中还查明，××住宅小区的业主曾向有关部门反映，要求解决其子女入学问题。上述事实，有××公司制作的售楼书、《房地产买卖合同》、户籍资料、××公司与××区教委签订的《协议书》、××区教委向××公司发出的将教育成本补偿费直接支付给××住宅小区业主的通知，以及当事人的陈述等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。 重庆市江北区人民法院认为，虽然何××未直接与××公司签订《商品房预售（预购）合同》，但何××通过向第三人订立买卖合同的方式购买了××公司开发的××住宅小区安居房后，即为××住宅小区业主。××公司在开发××住宅小区时，本应按照重府发[1994]173号文件的规定，履行向政府交纳8%的教育设施配套费的义务，但××公司选择了执行该文件第（三）项第一条，即由其履行配套建设相关学校而不交纳教育设施配套费的义务。在实际执行中，××公司也向重庆市××区人民政府承诺将配套中、小学的建设与安居住宅小区建设同步实施，保证住户子女入学，完成九年制义务教育，并与××区教委就保证××住宅小区住户子女接受义务教育签订协议。因此××公司应当按照该协议约定履行保证××住宅小区住户子女接受义务教育的义务。现××公司未完成配套中、小学的建设，何××的子女不能就近接受义务教育，而只能选择到其他学校就读，并交纳择校费，造成了何××损失，××公司应当承担支付何××子女择校损失的责任。对其数额，法院根据××公司与××区教委的约定予以确定。何××要求××公司赔偿上访误工费和交通费1 500元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决:一、重庆××企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付何××违约损失6 000元。二、驳回何××的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆××企业集团有限公司负担。 何××上诉称，还应判决××公司支付其学费6000元的利息，以及上访的误工、车旅费等费用1000元。
××公司上诉称，一、争议的安居住宅小区按规定是政府指导定价，宣传不能影响房屋价格，故宣传资料上的内容不应当视为要约，成为商品房买卖合同的内容。二、××区教委作出的通知是债权转让行为，但按上诉人与该教委签订的合同性质，该债权是不可转让债权，通知不发生债权转让的效力，因此被上诉人以××区教委的书面通知为由，要求支付其子女入学择校费损失缺乏法律依据。三、上诉人与××区教委的协议属于行政合同，并非民事合同，因此协议的效力不属于法院民事审判的内容，协议与本案无关联性。四、被上诉人提出诉讼请求，超过诉讼时效，应当被驳回。五、被上诉人没有履行提交子女入学资料的义务，使上诉人无法配合教委支付补偿费，其损失应自行承担。六、被上诉人子女就读名校，超出了义务教育的范畴。七、被上诉人并非是与××公司签订《商品房买卖合同》的业主。请求判决，撤销原判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 经本院二审审理查明的事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，××公司在销售××小区房屋时，在宣传资料中明确宣传该小区具有配套中、小学校，并且结合××公司选择了履行配套建设相关学校而不交纳教育设施配套费的义务，并与重庆市江北区教育委员会签订协议，保证××住宅小区住户子女接受义务教育的实际情况，可以认定××公司的该项宣传属具体确定，并对购房合同的订立产生了重大影响，故该项宣传应当视为合同内容。××公司既未完成配套学校的建设，也未按照其与××区教委签订的协议支付过渡期住户子女的入学费，属违约行为，应当依法支付违约金，对此，原审法院参照其与××区教委签订的过渡费用标准确定何××违约损失符合本案实际情况，并无不当。上诉人何××提出还应当支付其违约损失的利息及上访相关费用的上诉意见，本院认为，在本案的合同中没有保证业主子女受义务教育的条款约定，因此该项违约责任赔偿金额的大小本无直接约定，原审判决已参照××公司与教委签订协议的相关标准综合确定了违约损失赔付的总数额，上诉人在此基础上要求增加支付利息损失没有依据；至于要求支付上访相关费用的请求，则于法无据，故本院对上诉人何××的上诉请求不予采纳。关于上诉人××公司提出的宣传不属合同内容、原判没有法律依据、不应当支付违约损失等意见，本院认为，××公司售房时宣传了住宅小区具有配套中、小学校，并且以与政府部门签订协议等方式确定了该项责任，该项责任属于其合同义务，违反合同义务，应当承担支付违约损失的责任，故对此上诉意见不予采纳。关于××公司上诉提出被上诉人超过诉讼时效、没有及时提交资料的上诉意见，本院认为，××住宅小区的业主曾向有关部门反映，要求解决子女入学问题，一直在主张权利，没有超过诉讼时效，也没有不配合提供子女就读资料的问题，对此上诉意见亦不予采纳。关于上诉人××公司提出被上诉人并未与其签订购房合同的意见，本院认为，业主通过与第三方签订购房合同，受让了合同权利，××公司未能完成配套中、小学校的建设，应当支付因此给业主造成的损失。上诉人××公司提出业主子女就读的是名校，超出了义务教育范围的意见，本院认为，××公司未能保障业主子女就近入学，业主选择了就读其他学校，原审法院按统一标准判决支付相同的违约损失，并未主张超过普遍标准的损失数额，由业主自行负担超过标准的责任，该判决结果符合情理，并无不当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆××企业集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 殊
审 判 员 曹 亮
代理审判员 杜 伟
二○一○年五月二十五日
书 记 员 李 靓
